Nejenže nový občanský zákoník zavádí velké množství změn již tradičních a zaběhnutých institutů, ale zároveň obnovuje staré instituty, které nám dnes zní až archaicky. Mezi tyto pojmy řadíme například výměnek, závdavek či pacht. Jaký účel institut pachtu vůbec plní?
Institut pachtu je upraven v části relativně majetkových práv, které popisují a ustavují obecnou i specifickou úpravu závazků, tedy obligací (dalo by se říci smluv). Přesněji řečeno je zařazen do dílu s názvem „přenechání věci k užití jinému“. Jak již z názvu dílu vyplývá, jde o smlouvy, kterými druhému člověku přenecháváme určitou věc k užívání. Mezi takové smlouvy se kromě pachtu řadí nájem, výpůjčka, zápůjčka, výprosa a úvěr.
Pacht je však oproti ostatním institutům specifický tím, že neumožňuje pouze užívání, ale i požívání.
Charakteristika ustanovení
Jak již bylo řečeno, stará úprava se pachtu nevěnovala, neměla pro něj žádná zvláštní ustanovení, naopak nová úprava věnuje pachtu zvýšenou pozornost.
„§ 2332: (1) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. (2)Přenechá-li strana druhé smluvní straně jednou smlouvou více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní věci.“
Z tohoto ustanovení vyplývá, že subjekty pachtu jsou propachtovatel a pachtýř. Propachtovatel je ta strana, která se zavazuje přenechat druhé straně věc k užívání. Tato druhá strana, která bude užívat věci, nese název pachtýř. Základními rysy pachtu, jsou kromě subjektů další charakteristika, a to dočasnost, úplatnost, účel užívání i požívání a přenechávaná tzv. individuálně určená věc (individuálně určená věc představuje věc dostatečně určitou a specifickou).
Účel a předmět pachtu
S ohledem na to, že účelem věci není pouze užívání, ale i požívání, pak věc, která se k tomuto účelu přenechává druhé osobě, musí být plodivá, plodonosná, tedy přinášející výnos, který by pachtýř mohl požívat. Výnos věci nemusí být pouze naturální, ale i civilní.
Aby mohla věc plodit výnosy je potřeba vlastního pachtýřova přičinění. Pachtýř musí vlastní prací či jinou činností obhospodařovat věc, která díky této práci přináší plody nebo užitky.
Právo užívání a požívání představuje kombinaci dvou věcných práv k věcem cizím – práva užívacího (ius utendi) a požívacího (ius fruendi). Co to znamená v praxi? Pachtýř může věc užívat, stejně tak jako nájemce užívá byt v nájmu k bydlení, a požívat, tedy brát z ní plody a užitky, které si může přivlastňovat.
Úplata
Jedním z podstatných rysů pachtu je úplatnost, což znamená, že pachtýř za pacht dává propachtovateli úplatu. Úplata je představována pohyblivou částkou (nikoli pevně stanovenou). Pohyblivost úplaty je způsobena závislostí na výnosu. Úplata je nazývána jako pachtovné, které je představováno podílem na výnosu z pachtu. Pachtovné nemusí být pouze naturální, ale naskýtá se i možnost peněžních splátek.
Práva a povinnosti aneb praktické informace
V první řadě propachtovatel musí přenechat věc k užívání a pachtýř ji musí přijmout a poskytnout úplatu. Pachtýř je povinen o věc pečovat s péčí řádného hospodáře a nese veškeré účelně vynaložené náklady, bez kterých by nebylo dosaženo plodů a výnosů.
Další povinností pachtýře je údržba věci, pouze v rozsahu běžné údržby a běžných oprav. Pachtýř je povinen pouze k odstranění těch věcí, které způsobil. Odpovědnost za odstranění těch vad, které nezpůsobil pachtýř, nese propachtovatel.
V případě, že propachtovatel bez zbytečného odkladu věc neodstraní a klesne-li pak výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného. Co se týče tohoto ustanovení, je potřeba v něm vnímat i skutečnost, že pachtovné je pohyblivé samo o sobě a mění se samo o sobě s výší výnosu. Jestliže tedy výnos klesne, pak je přeci samozřejmé, že klesne i pachtovné. Výhodou tohoto ustanovení je, že i snížené pachtovné bude zlevněno a bude tak dosaženo, co nejnižšího možného pachtovného.
V případě, že by vada byla natolik podstatná, že by zásadním způsobem ztěžovala, ba dokonce znemožňovala požívání věci, může být pachtýřovi prominuto pachtovné, popřípadě může vypovědět pacht, a to bez výpovědní doby. Důvodem toho je, že propachtovaná věc, tedy předmět pachtu, ztrácí účelnost a základní vlastnosti potřebné k plnění smlouvy. Věc tedy neodpovídá požadované a ujednané věci. Navíc odpovědnost je na straně propachtovatele, který měl sjednat nápravu.
Ukončení pachtu
Kromě výše zmíněné možnosti vypovězení pachtu skrze podstatnou vadu věci, zaniká pacht ještě dohodou a uplynutím doby, byl-li pach ujednán na určitou dobu.
Typy pachtu
Nový občanský zákoník hovoří o dvou typech pachtu – zemědělském pachtu a pachtu závodu. Zemědělský pacht odůvodňuje podnikání v zemědělství či lesnictví. Předmětem zemědělského pachtuje pozemek (zemědělský či lesní). Specifikem je pachtovní rok, který trvá dle vegetačního období většiny plodin, a to od 1. října do 30. září. Výpovědní doba činí 12 měsíců. Druhým typem pachtu je pacht závodu, který byl dříve znám v rámci obchodního zákoníku jako smlouva o nájmu podniku.
Pár slov na závěr
Většinou se na smlouvy o pachtu použijí přiměřeně ustanovení o nájmu.
Autor: Markéta Vlková